IN PUNTA DI PENNA

PIERCARLO BARALE - Con la crisi dell'edilizia, che ha decimato imprese ed addetti, sono diminuite anche le liti sotto i tre aspetti penale, civile ed amministrativo che caratterizzano i 'buoni rapporti di vicinato' per la corretta utilizzazione del territorio. La sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 22 gennaio 2015 n. 362 ha preso in esame una situazione, già definita dal Tar Campania - Napoli, Sez. IV del 26 ottobre 2012 n. 4266, che è stata riformata con interessante motivazione.

Ottenuto l'annullamento di una concessione edilizia che aveva - illegittimamente - autorizzato una sopraelevazione, con il conseguente obbligo alla demolizione, il danneggiato aveva sollecitato il Comune di Lioni a provvedere. In sede di giudizio di ottemperanza - è il giudizio che viene attivato perchè la demolizione già pronunciata abbia effettiva esecuzione - venne stabilito che la demolizione non poteva essere effettuata in forma specifica - tale è il termine tecnico per indicare l'abbattimento fisico delle murature - a causa del pregiudizio che cagionerebbe alla stabilità dell'intero fabbricato.

Al danneggiato, a fronte della permanenza della sopraelevazione, non restò che attivarsi con un nuovo giudizio con oggetto la domanda di risarcimento del danno derivante dalla permanenza della costruzione illegittima. Tale azione concede di fatto un 'premio di consolazione' al danneggiato, quando l'ottemperanza alla sentenza appaia impossibile. Viene quantificato in denaro il pregiudizio gravante sul costruttore, che ha realizzato l'opera non demolibile.

Sono computati ulteriori danni, che siano derivati alla parte vittoriosa. Nel caso di specie la permanenza della sopraelevazione ledeva anche il 'diritto al panorama', di cui godeva la parte vincitrice. La tutela di questa particolare situazione, analoga alla servitù 'altius non tollendi', data la particolare amenità del sito, aveva motivato il beneficiario ad intraprendere l'azione di annullamento del titolo edilizio illegittimo, conseguito dal costruttore ed utilizzato con sollecitudine.

Il computo del risarcimento spettante al danneggiato, che dovrà tollerare la sopraelevazione ritenuta di impossibile demolizione, verrà effettuato in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito.

La Corte di Cassazione ha già avuto modo di chiarire che si è in presenza di una servitù nella quale 'l'utilitas' è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante viene ad essere dotato per il fatto che essa attribuisce ai suoi proprietari il godimento di una particolare visuale, essendo esclusa la facoltà del proprietario del fondo servente di alzare costruzioni o alberature, anche se per altri versi consentite, che pregiudichino o limitino tale visuale.

Trattasi quindi di una servitù negativa, perché conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in atto interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario di quest'ultimo un particolare e determinato uso del fondo stesso. Per la determinazione del danno si procede con il computo della differenza fra il valore dell'immobile prima di subire il danno - prima della realizzazione della costruzione abusiva costituita dalla sopraelevazione dell'edificio adiacente - ed il valore dell'immobile deprezzato dall'intervento.

Come spesso succede, le vittorie giudiziali non portano al ripristino della situazione antecedente l'illegittima costruzione e di fatto premiano chi ha già posto in atto l'opera. Occorre considerare che spesso le relazioni tecniche, in forza delle quali, in sede giudiziale, si viene a stabilire l'impossibilità della demolizione, sono scarsamente attendibili. Attualmente è possibile, sotto il profilo tecnico, eliminare le parti illegittime senza distruggere o pregiudicare in modo irreparabile quelle conformi.

Vi sono seghe per calcestruzzo e ferro che consentono qualunque taglio. E' soprattutto una questione di spesa e di adattamento della parte conforme alla rimozione di quella illegittima. La ricollocazione di impianti e servizi può comportare l'inutilizzabilità della parte conforme. Ma non è sempre così. Si tratta di attribuire, per ogni caso, alle demolizioni necessarie, la qualifica di possibilità o di impossibilità. Il concetto non è matematico, ma comporta ampia discrezionalità da parte del tecnico incaricato. Il criterio non è tanto il costo del ripristino, quanto il rischio concreto per la stabilità della parte conforme.

Il suggerimento è che, di fronte alla conoscenza della esecuzione di opere edilizie ritenute illegittime, occorre agire immediatamente, sia in via amministrativa che giudiziale, non limitandosi ad adire il Tar, ma anche il giudice civile, chiedendo provvedimenti cautelari immediati. Quando l'opera è ultimata sorgono difficoltà, come quelle del caso qui esaminato, che possono vanificare le aspettative del ricorrente. Verrà 'consolato' da un risarcimento non facile da conseguire e difficilmente corrispondente al danno patito.

Piercarlo Barale